房贷话题是很多始兴人买房或者准备买房，特别是即将买房的小伙伴们最关心的问题，因为即便你是土豪，如果你忽略房贷，也是一种极大的投资浪费。接下来咱们就一块共同探讨一下，在我们的房贷还款模式中的一些技巧：房贷究竟是选择等额本金还是等额本息的模式？房贷究竟是应该早还，还是应该尽可能的拖贷？

等额本息、等额本金，究竟怎么选？

简单来说：等额本金就是你每个月的还款额从高到低逐渐递减，也就是呈现出在整个还款周期当中的一种前高后低的模式。而等额本息更简单，就是在我们整个还款周期当中，我们的还款金额每月都是一模一样，未发生任何改变。（详细区别看我的另外一篇头条文章）在现实生活中，我们遇到的银行经理也好，我们常打交道的媒体也好，都会建议你，如果你想省利息的话，那就选择等额本金，因为等额本金虽然早期的还款压力比较大，但是从整个的还款周期当中看的话，它的总利息较之等额本息是比较低的。这个说法对吗？当然这个说法是没错的，但是如果我们是具备了一个比较成熟的投资思维的话，我们就需要重新去思考在目前这个大背景下，这个说法是否正确？

首先，目前的中国依然处于M2高起的负利率时代。什么是负利率呢？举例而言，今天你存了100块钱到银行，银行答应给你的利息是3%，明天银行连本带息给你103块钱，但是基于5%的实际通货膨胀率，明天105块钱的购买力才相当于今天100块钱的购买力。也就是说虽然你从票面上获得了103块钱，但是你从实际购买力上来说，你反而亏掉了2块钱。如果我们再深入的问一个问题：储户把100块钱存入银行后，亏掉的2块钱，去了哪里？因为财务守恒，不会凭空消失，我们在负利率的情况下，存款的债权人亏掉的2块钱，实际上是补贴到到了借款人或者说债务人身上。我们的债务人拿了你的100块钱，作为代价他理应给你的是符合我们实际购买力增长再加上利息补贴的105块钱的购买力，但是实际上他只给到你103块钱的票面，他就收到了2块钱购买力的补贴，所以，要记住一个结论，在一个负利率的时代，债权人补贴债务人，越存钱越穷，越借钱越富，但这也是有一个前提的，就是你的资产必须是安全稳固增长的，才能符合这个模式。因此，在我们可控增殖性资产前提下，安全可控的增殖性资产基本上就是有好的房子、对的房子。在这样一个前提下，如果我们的还款，在前期还的越少，还的越迟，实际上你是在享受被购买力补贴的那一方，你享受了实际的通货膨胀对于购买力的剥削。如果你真正明白了这个道理，那么对于我们来讲，只要这个实际的负利率的大背景没有变化的话，我们应该基于这个安全性资产的前提下更多的进行负债投资，如果我们能够把这样一个负债越远的、越迟的去进行偿还，其实我们享受到补贴是越多的。如果上面讲的比较专业，那么你只要记住结论就好了：就是在负利率时代，我们应该把房贷尽可能多的抛给未来，尽可能多的在前期少还，就是说今天的钱永远比明天的钱更值钱。你今天的钱的机会成本的价值是更大的，所以，从这一点来看，一个简单的结论：就是说在目前这个一个负利率大背景不发生改变的情况下，这样的一个全球低息环境不发生改变的情况下，我们尽可能的去选择等额本息的方式。不要在乎这个20年、30年周期完了以后的总利息，我们说如果你是一个合格的购房投资人的话，或者说你进行了一个正确的资产不断优化更新置换的话，你持有的房产通常最长不应该超过十年。

第二、等额本金的这样一个规模利息的效应其实是发生在中后期的，前期你省下的利息，仅仅是因为你前期多还了本金，这样做既痛苦又没有必要。而且我们从资金的机会成本上来讲，你今天借钱往往是因为缺钱，你不要告诉我，你不缺钱，你不缺钱是因为你还没有全力以赴。你今天既然是借钱投资了一个既能够自住又能够保值增值的一个优质资产，当然前提是你一定要选好房、选对房。今天你缺钱的时候，你的钱是更值钱的。大家想一想，你在大学时代，你的父母每个月给你生活费，如果这个月多给你了一两百元，你会觉得这个月很富有，但当你每个月挣到了几万元的时候，其实每个月多一两百块钱，对你来讲感觉是不会那么大的。因此，同样面值的钱在不同的情况下产生的效用是不一样的，同样，在你很风光的时候，在你生意顺风顺水的时候，几千块钱你可能不会太在意，但是当你遇见了重大事故缺钱的时候，可能几千块钱，对于你来讲就是要命，所以说，当你今天为了去购房，为了去投入一个好的资产，非常缺钱的时候，你就应该把债务更多的抛给未来，等到你将来这个投资给了你极大的回报以后，你有了很多的资产了以后，那个时候其实钱对于你来讲效用是低的，你已经有那么多钱了，还在乎多承担一点利息吗？

第三，不要太在意利息，而要在意你的专业是否能够保证你的投资跑赢利息。如果你的投资能够跑赢利息，就说明你借来的鸡生出了更多的蛋，你真的能够获得借鸡生蛋的这样一个复合投资效应、倍增效应，如果你借来的鸡生不了蛋，或者说你的投资跑不赢利息，那么只能说你的投资能力太弱，或者说你的这笔投资是错误的，不适合这样一个负债。你就不应该在不对的路上负债。总结一下就是前述大背景没有变化的话，我们在等额本息还是等额本金当中，我们应该尽量选择等额本息，以压低我们前期还款的压力，把更多的债务抛给未来。如果你懂了这些，那么究竟是选择多少年期，你也应该有了自己的答案，就是选择你能够选择的最长的年限。如果你的前期投资时机选择合理、目标选择正确的话，就能很快的基于这种杠杆效应而使你的资产倍增。

最后，再强调一点就是反对一切负债消费。在中国这样一个投机市场当中，除了房地产是因其本身的大吨位，再加上它在城市化的过程当中，它在这种可控性带来被动公平性是可控的以外，任何的投资市场在你还没有成为老司机之前，我们都反对负债投资，也就是说，除了房贷是一个作为隐性福利的一笔，我们应该去运用好的一个贷款以外，其他的对于负债、负债消费、负债投资我都是反对的。

灵活运用“拖贷”技巧，获取倍增收益

房贷技巧很重要的一个问题：房贷偿还模式中是应该选择等额本金还是等额本息呢？如果你真正明白了的话，那么相信你已经记住了这个结论：在这样一个全球低息和中国的实际负利率大背景的逻辑没有发生本质改变之前，债权人是补贴债务人的，我们要坚定地通过一个优质资产，就是我们好的房子、对的房子坚定的站在债务人的一边去享受通货膨胀给我们带来的购买力剥削的补偿。因此，我们应该尽可能的把房贷债务抛给未来，在等额本金和等额本息当中选择等额本息，在还款的期限当中，选择你能够选择的的最长年限，减轻现在我们的还款压力，省出钱来做更加富有成效的投资，甚至可以把省下来的钱用于个人消费，带着你的孩子去见识世界也是一个非常有价值的事情，不要在你最最黄金的年龄、最最需要钱的时候去做苦行僧，等到你七老八十的时候，省下来的那点利息，基于这个不真实的、巨大的负利率通胀是完全没有效用的。当你明白这一点的时候，就应该明白了我们在和开发商购房的过程当中，我们究竟是应该早还房贷，还是应该尽量的去拖贷？

现实中，我们跟开发商去购买的新房在大多数情况下都是期房，也就是说，我们首先支付了购房款，进入了房贷模式，但是，这个房子可能需要一两年，长的话两三年，甚至三年以后才能拿到手。无论是自住也好，还是放租也好，今天我们付出了资金代价，但是我们拿到货的时候却是两三年以后，这两三年其实是你的一个成本真空期，在这个期房的两三年当中，其实我们是纯的付出，并没有收获，或者说收获仅仅是浮于表面，比如说市场好了、房价涨了，你的收获是表现在账面上的，因为你并没有实实在在的拿到这个产品，所以我们在购买新房的时候，其实应该是要尽可能多的去跟开发商进行拖贷款。对于很多非专业的初级人士来讲的话，可能会非常急不可待的把所有的银行资料都提供完毕，从而进入到了一个房贷的偿还模式当中，好像感觉就是我早一点去还房贷，就能够早一点把这个负债还清一样。但是，你要静下来仔细想一想，房贷往往是一个二三十年的历程，基本上会经历到一个人一生当中最黄金的年龄，所以你早几个月，早一年还贷并不能影响到你这一生的还款计划。反而如果拖贷几个月，甚至好的话拖一年，它就能在你最缺钱的时候，给你以最大的帮助，你的资金效用、机会成本就能实现更大化。早还贷并不能够给你带来任何的好处，因为还贷对你来说是纯的机会成本、纯的资金成本，早还贷除了让你早早进入一个压力模式之中的话，并不能给你带来任何的好处。而且在中国的这个房地产周期当中，无论是主动的还是被动的，你都不太会持有一个房子达二三十年，还是那句话：哪怕是基于正常的一个不断的置换优化的话，你持有一个房子的时间都不应该超过十年。因为基于十年之上的房产，如果该地区也没有一个持续发展的资源为支撑的话，它也可能会进入到一个自身折旧贬值的模式当中。

当然，跟开发商拖贷的过程当中也有很多的技巧，不可能简单到以后我去买房子，我就跟开发商拖贷。跟开发商拖贷，拖的每一段时间都是你的收获，都是你的机会成本。你要知道：资金是有价值的，你每拖一个月，其实你就被动获得这笔资金一个月的收益，而且你还不用还这个月的利息，或者你把这笔钱用于其他更好的用途，如果你能驾驭的话，还能带来倍增的收益。

大家一定要记住，我们虽然大前提已经建立了，就是尽量的去跟开发商进行拖贷，同时也有很多的技巧。比如说：开发商所要求的银行让你提供一些资料，我们故意的去提供一些错误的资料或者缺失一些资料等，找一些合理的理由去进行很好的拖贷。我这里重点要说的是拖贷的前提！对于时机的把握才是拖贷的前提，或更准确地说：对于一个时机的精准把握才是拖贷的前提。也就是说，当我们买房的时候是基于我们专业的眼光，在一个房地产行情刚开始的时候，那个时候开发商还是非常饥渴的，他们刚刚经历了一轮寒冬，他们的资金是非常紧张的，他们的货品在市场上还没有那么好卖，这个时候还是属于一个买方市场当中，你对于开发商来讲的话是非常宝贵和珍贵的。这个时候，你在一个行情刚开始的时候，别人还没有觉醒的时候率先去开发商那边，你才有很好的议价能力，你才能够跟开发商去谈很多很多的条件，哪怕这个时候你去找到各种技巧，运用各种技巧：资料缺失、资料不对、资料变更等，或者银行里面有朋友的话，给银行里的朋友打打招呼，去拖拖贷款。这个时候开发商是不敢把你怎么样的，这时你能够赢得拖贷的空间是比较大的。回过头来，如果你在狂热周期当中去进行买房，那个时候，开发商的房源本来就是供不应求的，尤其是好的开发商的好房，好的地段的好房。这时是卖方市场，你买到房就不错了，在这个时候如果你再跟开发商去瞎拖贷的话就是比较危险的行为了，因为开发商会严格按照合同去执行相应的违约条款，去加罚一些违约金也好，甚至说会把你购的房收回也好，这是一个比较危险的行为。

总结来看，基于我们购房的一个机会成本、资金成本，我们在买期房的时候，尽可能多的去跟开发商去拖贷，最理想的状态是拖到现房，那你的资金成本就能省下一大截，但是拖贷的前提是你能不能很好的把握好时机。在一个好的时机，那个时候开发商基于一个还没有火爆的市场，他不敢把你怎么样，你才能有一个很好的拖贷空间，但是如果到了一个火爆时期的话，如果你还去拖贷就是一个比较危险的自杀行为，开发商会罚你比较重的违约金，甚至把你的房子强行回收，所以，归结到一句话来讲，我们一切技巧的运用还是基于你对于行情的精准把控。而对于行情的准确把握，只要时机对了，其实很多很多的东西都可以玩，关键是你能不能很专业的去、很好的去掌握中国房地产走势的一个规律和周期，从而能够去很好的前置性预判出好多好的机会买点，并且再赋予这些技巧，才能使得我们每一轮的投资效益都是倍增的。