2022年行将过半，在过去的这段日子里，全国疫情反复，经济环境压力仍在，房地产市场遭受波及，大众对楼市信心不足。

欣慰的是，第二季度以来各地利市政策频出，“一只大手”强势调控，为楼市注入“强心剂”，稳地产主基调之下，整体供求开始有复苏征兆，市场信心重塑。

预判后市，考量到疫情得以阶段性控制和政策持续发力的正面效应，整体供求仍有望稳步复苏，因去年下半年市场“急转直下”基数较低，下半年成交同比降幅也会呈现稳步收窄趋势，全年成交规模预期高位回落。不同城市分化延续，核心一二线市场成交有望保持增势，去化压力主要集中在前期需求透支严重，基本面缺乏支撑的部分弱二三线城市。

据CRIC统计，2022年1-5月全国100个重点城市商品住宅新增供应面积9654万平方米，同比下降48%，创2019年以来同期新低。

从月度表现来看，2月因传统春节影响供应显著缩量，单月供应量仅733万平方米，而“金三银四”房企推货积极性依旧不高，月供应量基本在2200-2600万平方米之间波动，5月再度下探至1876万平方米，而就同比数据变动来看，无论是单月同比还是累计同比均呈现波动下行走势，目前已处阶段性低位，5月分别持稳在53%和48%。

通过对30个重点城市6月供应数据进行估算，可以看出年中房企为冲业绩，推货节奏明显加快，6月整体供应继续放量，30城新建商品住宅供应环比增长37%。

从不同能级城市供应占比变化来看，一线波动上行趋势因疫情“戛然而止”，2022年1-3月供应占比基本在10%左右波动，4月小幅回升至14%，5月再度回落至8%；二线城市表现“中规中矩”，供应占比持稳在50%左右，5月增至55%，三四线则延续小幅下行走势，供应持续缩量，5月占比降至38%。

聚焦6月成交数据，一线城市中，上海、深圳全面发力，供货量环比“翻番”，上海迎来了静态管控后的推盘高峰期；北京、广州供应环比增幅也在三成左右；二三线城市中，合肥、重庆、郑州、海口、厦门等供应显著升级，环比涨幅超120%，而苏州、无锡、徐州、东莞、福州等东南沿海城市供应量不增反降；值得关注的还有成都，6月供应量达224万平方米，累计同比已达36%，显著好于2021年同期。

CRIC数据统计显示，全国100个典型城市2022年1-5月商品住宅成交面积约1.16亿平方米，同比下降51%，较2020年和2019年同期降幅分别达到24%和38%。

通过对30个重点城市6月成交数据进行估算，不难发现因供应放量，利好政策叠加之下购房信心稳步恢复，楼市整体表现为环比持增，同比降幅收窄，6月单月30个典型城市总成交面积达1716万平方米，环比上扬21%，同比下降43%，累计同比降幅收窄至49%。

从不同能级城市成交占比变化来看，一线因疫情不确定影响，自2月以来整体成交占比便由升转降，至5月末已降至7%；二线城市始终占据成交“半壁江山”，走势稳中微增，三四线呈小幅微降，5月占比41%。

据国家统计局每月公布的70城房价数据显示，2022年上半年中国房价整体呈现较大下行压力，二三四线城市房价下降走势变陡。70个大中城市房价同比下降数量增多，众多二线、三线城市房价回到去年同期。

国家统计局公布的5月份商品住宅销售价格数据显示，5月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续降势，但降势趋缓，新建商品住宅环比下降城市个数减少。5月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有43个，比上月减少4个。

值得注意的是，5月共计有49个大中城市房价环比涨幅扩大或降幅收窄，如锦州环比涨幅扩大2.9pcts、韶关环比扩大1.1pcts。可见市场行至年中房价出现筑底止跌迹象。

4月份，全国商品房待售面积5.57亿平方米，同比增长8.4%，去化周期24.7个月，截至5月末，百城库存降至23.3个月，比4月末时减少了1.3个月。2022年以来的全国库存总量，是2018年以来的阶段性高位。

狭义库存（已批准预售可售但尚未销售的商品住宅面积）总量达到了60726万平方米，同比上涨5%。一线、三四线城市均出现同比增长，涨幅分别为11%和12%。

广义库存（商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量总和），2022年5月末已达38亿平方米，其中，贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台5月末广义库存规模突破1亿平方米。

目前一二线城市库存风险相对可控，比如疫情影响下，一线城市供求疲软，去化周期增至20.4个月，二线城市降至21.1个月。三四线城市去库存压力最大，5月末去化周期达到了26.9个月。

据CRIC数据统计显示，2022年1-5月二手房累计成交面积3799万平方米，同比下降49%，市场规模缩量明显但降幅略低于新房市场。

整体而言，至5月末全国二手房市场已完成结构性筑底，6月主要城市二手房成交均显著回升。6月8个重点城市二手房成交量为389万平方米，环比上涨4%，同比降幅收窄10pcts至下降31%。受此拉动8城前6月累计同比降幅较前5月收窄3pcts至下降45%。

我们极其坚定地相信，周期性波动不可避免常态化存在，但发展才是房地产的主旋律，中国的房地产正在从青春期走向成熟。预计，下半年，房地产行业将会走向正轨。

今年以来，政策的转变，从强力去杠杆到支持住房需求，促进良性循环。这次调整的核心逻辑是让市场恢复流通，只有市场恢复流通才能缓解房企排队暴雷的风险。恢复流通的手段，主要是降低换房成本，满足住房改善需求释放。

自年初，中央层面多次强调支持合理住房消费，仅5月就有50个城市对限购、限售、限贷等政策采取了放松，鼓励居民购房，房企心态预期也将随之转变，加紧供货节奏，三季度有望迎来一波供应高峰。

不同城市之间的分化也将愈加凸显。“以销定产”下加快新房销售表现较好城市货量入市将成为房企的普遍决策之举，因而一线和短期内市场热度较高的强二线仍是房企推盘的重点区域。

弱三四线城市则将面临供应持稳或小幅微降。中指院数据显示，50家代表房企2022年1-5月在二线城市的投资面积占比最高，为63.9%。广大的三四线城市占比仅不足20%。对三四线的投资信心明显不足。业内人士认为，在三四线市场下行、需求退潮之下，房企会逐渐缩小对三四线城市的投资。此外，值得关注的是，对于弱三四线城市而言，宽松政策的提振效果远不及购买力充裕的核心一二线，在整体市场成交尚无起色的情况之下，房企的推盘积极性也会受到一定的负面影响。

目前来看，受各地稳楼市政策影响，5月百强房企销售业绩环比小幅回升，不过，与去年同期相比，降幅仍保持在较高水平。预计放松政策不断加码后，叠加房企冲刺半年度业绩，势必将加大供货力度，预计2022年下半年成交有望逐步走出低谷，呈现边际复苏，成交单月同比和累计同比降幅预期都将持续收窄。

二线城市成交量预期与去年持平或小幅微增，不同城市分化行情持续加剧。首先，放松政策力度较大，包括太原、无锡、南通等，短期或将刺激居民购房消费，成交有望企稳回升；其次，市场供求平衡的城市诸如杭州、成都等一旦供应放量，成交必将明显回升。而弱二线城市要是没有更宽松的政策支持，全面回暖可能性不大。

三四线回暖持续性仍有待观察，多数城市或将延续低迷行情。目前有些强三线城市成交量有所回暖，但普遍认为这是政策密集出台带动的成交量激增，后续是否能持续放量仍有待后期观察。

预计，二手房市场在下半年将进入量增价稳阶段。主要原因是，一方面，疫情防控政策出现有利变化，6月上海将逐步复工复产，稳经济的一揽子措施逐步落地，这将有利于经济恢复正常，提高居民对收入的预期。另一方面，龙头城市对市场复苏起到带动作用。近几个月深圳二手房带看客户量、新增挂牌房源量保持增长，预计后期成交量将回升；上海复工复产后，预计住房需求将补偿性释放；杭州、合肥、南京等城市成交量也呈现出增长趋势，这有利于带动周边城市市场预期恢复。

此外，房企端的纾困政策加快实施。如民营企业债券融资专项支持计划落地，“债券发行+信用保护工具”模式有望帮助民营房企恢复公开市场融资功能，将会遏制房企风险传染爆发。

从今年公布的70城房价数据来看，一方面同比上经历了近一年的楼市下行后主要城市房价均处于历史低点；另一方面二季度以来环比上高能级城市已出现筑底回升趋势。

预计三季度全国整体房价水平将同比增速将扩大、环比将稳增。一线城市仍将在高价房源网签的支撑下维持同比较大增长；随着调整限价的城市变多，二线城市间房价分化现象将有所缓解，房价将环比稳步上涨；三四线城市随着成交面筑底，房价将环比由跌转稳。但需要强调的是，各能级城市房价水平三季度仍将处于历史低位，除小部分城市外，不会出现成交均价短期激增现象。

预计下半年供需预期都会有企稳回升态势，但市场热度预期难回去年高峰时期，因而狭义整体库存或将延续高位持稳。

核心一二线城市整体库存量有望持稳或小幅微降。热点较高城市购买力充足，对于需求会随着疫情的企稳，经济的回复而增加，狭义库存有望延续低位波动态势。

相反，那些弱三四线城市以目前持续低迷的成交量来说，未来库存仍旧会保持高涨，同时，人口流出城市会因为购买力的减少库存也会保持高位，风险依旧存在。

而就广义库存而言，预期仍将高位持稳，一方面因疫情延期土拍的城市有望在后期持续放量，涉宅用地成交规模或将与新房成交走势趋同，延续稳中有增态势；另一方面，房企开工信心略有恢复，5月新开工面积达11889万平方米，环比上涨20%；两相综合，下半年整体未开工地块量还是有望持平上半年或是小幅微降。